Habitatge: Funcionarà la col·laboració público-privada?

Enviar missatges d’optimisme sempre s’agraeix, però cal ser prudents a l’hora d’interpretar-los. Darrerament, un sector determinat de la premsa destaca les múltiples accions que —diuen— s’estan impulsant en matèria d’habitatge. L’última afirmava que ja s’ha assolit el 18% de la promesa del president: crear 50.000 habitatges assequibles en cinc anys. Si mirem fredament aquesta xifra, podria semblar un bon començament. Sigui per convicció o per pressió social, és evident que algú s’ha posat les piles.

Tanmateix, cal fer matisos. Aquest 18% inclou la compra dels 1.800 habitatges del grup immobiliari de La Caixa. Són habitatges de lloguer de protecció oficial, sí, però estan a punt de desqualificar-se i passar a preus de mercat. La Generalitat ha optat per comprar-los per mantenir la protecció i evitar que surtin al món de la renda lliure. Sobre el paper, sembla una bona operació: conservar habitatge assequible dins del parc públic. Però alguna cosa grinyola: si quan es van construir ja van rebre ajuts públics, per què ara l’Administració ha de tornar a pagar per impedir que passin al mercat lliure? Per què no poden continuar sent protegits, encara que la propietat sigui privada?

La resposta és ben coneguda per qualsevol expert en habitatge: la legislació heretada del franquisme permet que els habitatges protegits es desqualifiquin automàticament després de 25 o 30 anys. Aquest sistema —creat el 1963 amb una lògica política i econòmica molt concreta— ha permès durant dècades que habitatges finançats amb diners públics es volatilitzessin del parc assequible i acabessin formant part del mercat especulatiu. És una de les perversitats estructurals més greus del nostre model, i sorprèn que hàgim trigat cinquanta anys a començar a corregir-la.

Ara, després d’alguns governs “progressistes”, arriba un decret que trenca aquest cercle: el Decret llei 2/2024 (o 2/2025, en la seva actualització definitiva) estableix que mai més un habitatge de protecció oficial podrà desqualificar-se. Una bona notícia, sens dubte. Però amb un punt feble: no és retroactiu. Només protegeix les promocions que es facin a partir d’ara. Mentrestant, un cert volum d’habitatge construït abans del 2024 continua sent susceptible d’escapar-se al mercat lliure.

Hi ha, a més, un altre factor que rarament es menciona, però que condiciona tot el sistema: Catalunya depèn massa del sòl privat, del ritme privat i de la lògica d’un mercat que és, per definició, especulatiu. Aquesta dependència fa que qualsevol política d’habitatge assequible tingui peus de fang. Si el sòl és car, escàs i sotmès a la pressió del benefici immediat, el marge d’acció pública es redueix dràsticament.

I és just aquí on topem amb l’altre gran repte: la confiança ingènua que la col·laboració publico-privada donarà fruits immediats. Concursos per construir en sòl públic, concessions llargues, models mixtos... Tant de bo m’equivoqui, però tinc molts dubtes que el promotor privat tradicional s’hi llanci. No és una qüestió moral; és una qüestió de lògica econòmica. El promotor privat, acostumat a marges elevats i cicles curts, no està dissenyat per gestionar habitatge assequible a llarg termini, amb rendes limitades i escassa capacitat de capitalització. Ja ho hem vist abans i quan reclamen que la solució és construir més, no es refereixen precisament a l’habitatge assequible.

El 2007, a instàncies del mateix sector, la Generalitat va impulsar les Àrees Residencials Estratègiques (ARE): 90.000 habitatges previstos, el 50% protegits. Un programa ambiciós i aparentment ben orientat. El resultat? De les cent ARE previstes, només en van arribar a executar dues. Entre la crisi i l’obligació de fer la meitat de l’habitatge protegit, els promotors van desaparèixer. El disseny fallava perquè al promotor no li sortien els números i tampoc estava preparat per un canvi de paradigma. I, tot s’ha de dir, l’Administració tampoc va escoltar altres veus. En puc donar fe.

Ara estem a punt de repetir el mateix error: demanar al promotor tradicional que actuï com un operador d’habitatge assequible. I això —ho dic amb tota la prudència— no passarà de forma sistemàtica. El mercat lliure ofereix rendiments altíssims i immediats; l’habitatge assequible, en canvi, ofereix estabilitat i retorns lents. Són mons diferents, amb actors diferents i amb funcions diferents.

Per això —i aquí és on segurament rebré alguna estirada d’orelles— cal endurir i clarificar la legislació per separar de manera nítida el món de la renda lliure del món de l’habitatge assequible. Si aquesta separació es fa amb més capacitat pública, amb operadors públics més potents o amb agents privats especialitzats en assequible, és una qüestió d’ideari polític. Però el que és segur és que les mitges tintes no serveixen. Si no creem un ecosistema específic, estable i blindat, continuarem atrapats en el mateix cercle.

I, mentrestant, l’accés a l’habitatge és una marxa lenta. Malgrat els titulars optimistes.

Segueix-nos per saber què passa a la ciutat.

Subscriu-te gratuïtament al WhatsApp, Telegram i butlletí electrònic. I pots seguir-nos a Facebook, Twitter i Instagram . També ens pots contactar i enviar informació de la ciutat des d'aquest formulari.